繳稅季在即，想透過房貸利息抵稅前，帶你優先釐清七個抵稅關鍵迷思！

很快又來到每年的5月繳稅季，今年除了提高基本生活費、提高免稅額＆薪資扣除額等優惠措施之外，房貸一族可別忘了將房貸利息納入扣除額一起申報，每戶最高扣除額可達30萬。 但是，想要將這筆利息支出納入扣除額可不是那麼簡單，除了準備相關文件進行申報外，還必須滿足特定條件才能納入，這也導致許多房貸族一頭霧水，想要納入申報卻被拒於門外，或是無法及時掌握可以申報的資訊，損失自身的權益。

今天，裕鑫幫你整理了多數房貸族對於房貸利息抵稅的七個迷思，讓你在繳稅前破除這些迷思、進一步釐清房貸利息抵稅的條件，以免損失高達30萬的房貸利息扣除額！

迷思一：任何貸款利息都可以抵稅？

不是。只有房屋貸款利息可利用購屋借款利息扣除額進行抵稅，其他車貸、信貸的利息支出，無法列入扣除額。 根據《所得稅法》，納稅義務人與其配偶或是受扶養之親屬貸款購買自用住宅，期間所支付的利息，每戶每年申報利息扣除額最高可達30萬。

迷思二：房屋非自有也可以抵稅？

可以抵稅。但是必須滿足以下三個條件才可抵稅：

1. 房屋所有人須為本人、配偶或其扶養之親屬。 舉例來說，Ａ貸款買了一間房，登記在爸爸名下，若想將房貸利息納入申報，就必須先申報扶養爸爸，才可以抵稅。不過，如果爸爸每年都有存款利息，申報前還要先扣除利息收入後，剩餘的額度才能申報房屋利息抵稅。
2. 納稅義務人與其配偶或是受扶養之親屬在所得年度須設籍才能抵稅。 舉例來說，Ａ買的房屋已交屋，房貸也開始繳納，無論入住與否，只要該年度並未設籍，期間支付的利息都不得進行申報。
3. 房屋須為自用住宅，不得營業使用或出租。

迷思三：兩棟房屋打通可以合併抵稅？

有些人會一次買兩棟房屋，並且將其打通，但兩棟房屋都分別有貸款利息支出的話，需遵守一申報戶一屋的原則，選擇其中一間進行申報，另外一間的房貸利息就不得列入。

迷思四：房貸利息可直接抵稅30萬？

不是，在房貸利息申報扣除前，還必須先減掉儲蓄＆投資特別扣除額後，才可以進行申報，扣除後的最高申報上限為30萬。 舉例來說，Ａ在去年的房貸利息支出為40萬，但是Ａ透過儲蓄＆投資有5萬的收入，將40萬的利息支出扣除5萬的收入後，剩下的35萬已經超過30萬的申報上限，因此Ａ去年的房貸利息扣除額只能以30萬進行申報，而不是40萬。 反之，如果Ａ去年房貸利息支出為10萬，而儲蓄＆投資收入有5萬，則Ａ可以申報的房貸利息扣除額就只剩下5萬。

迷思五：房貸利息可和租金支出一起申報？

有些人貸款買房後，可能是給父母住，自己另外到外面租屋，這時候就會有房貸利息支出和租金之出兩個項目，申報時只能兩者擇一，不得同時申報。 但是，如果在上半年租屋，下半年就貸款買房、入戶籍、開始繳納貸款，就可以按比例扣除。

迷思六：轉貸和增貸的利息都可以申報？

增貸不行，但是轉貸滿足特定條件就可以。 舉例來說，Ａ在原本銀行的房貸剩下3年、剩餘100萬，突然有一筆較為龐大的資金需求，選擇向裕鑫申請房屋轉增貸200萬，同時延長貸款年限來到10年。 而這筆轉增貸中，其中有100萬是上一筆房屋貸款的餘額，可繼續認列為房貸利息支出扣除額中；而另外的100萬產生的利息就無法列入扣除；反之，如果僅採用轉貸100萬的方式，沒有額外增加貸款額度，其衍生利息仍然可列入扣除額。 簡單來說，轉貸後的利息想要申報扣除，就只能認列原始的餘額利息支出，額外增加的貸款利息支出則無法申報。 值得留意的是，如果有轉貸，別忘了在報稅時一併附上原始貸款餘額證明書、轉貸證明文件才可以進行申報。還有一點也要注意，雖然轉貸會獲得較低利率的優惠，但是有可能會面臨綜合所得稅暴增的情況！ 我們承上述的例子來看，假設Ａ綜合所得稅的稅率為20%，原本銀行的利率為1.6%，則稅後的貸款實質利率為1.6% x (1-0.2) = 1.28%；轉貸後雖然取得1.5%的低利率，但稅後實際的利率仍然為1.5%，雖然比原本銀行的貸款利率還要低，但是卻比1.28%的稅後利率高了不少。因此，轉貸前不妨多加留意稅後的實質利率，以免便宜了貸款利率，虧了綜所稅。

迷思七：修繕貸款利息無法抵稅？

部分民眾買房後，多少都會有房屋修繕的需求申請另一筆貸款，但是多數都以為只有購屋借款利息可以申報扣除，但其實修繕貸款只要滿足以下兩個特定條件，仍然可以抵稅：

• 修繕貸款的使用對象為自用住宅
• 須提出所有權狀影本以及貸款契約等證明文件

以上就是有關於房屋貸款利息抵稅的七大迷思，在報稅前不妨多加留意，是否有陷入其中一個迷思當中？如果有，建議可及時調整，或是繳稅後再調整，避免明年報稅時一再面臨相同的問題。