當想要調頭寸時，大家都會優先想到透過申請信用貸款、車貸解決資金問題，但對於已有房屋貸款的人來說，申請房屋增貸也不失為一個好選擇，但房屋增貸缺點有哪些？申辦前又有哪些注意事項？本文將為您介紹什麼是房屋增貸、房屋增貸利率，並且整理出6大房屋增貸流程，幫助大家迅速掌握房屋增貸特點，解決資金需求。
房屋增貸是什麼？房屋增貸利率是多少？
房屋增貸顧名思義，是在原有的房屋貸款下新增的貸款額度，指的是當申貸人已清償部分原房貸本金，可以向原銀行再申請一次房屋貸款，藉此取得資金，緩解用錢需求。房屋增貸的利率不僅通常會比原房貸利率更優惠，也比信用貸款、車貸等常見貸款類型的利率更低，大多落在1.3%～3％之間，因此成為許多人在解決資金需求時，優先考慮的貸款類型。
瞭解什麼是房屋增貸之後，下一段將為您細說房屋增貸優缺點、申請前的注意事項，讓您在申請之前，對房屋增貸有更全面的認識。
房屋增貸缺點有哪些？認識增貸優缺點
以下整理出房屋增貸的優缺點，提供您參考：
房屋增貸優點
- 利率低：和信貸、車貸相比，房屋增貸利率較低，根據各大銀行資料顯示，信貸利率落為2%～13%；車貸利率則是介於2.5％～15%之間。
- 還款時間長：還款期限最高可達40年，每期還款壓力較低。
- 審核速度快：銀行已有原房貸相關資料，在審核時可提高效率。
- 申請費用低：與初次申請房貸須支付的費用相同，僅包含代辦費、鑑價徵信費、代書費，無其他新增費用。
- 貸款額度不受限制：房屋增貸是以房屋為擔保品，因此在銀行在評估放款額度時會以房屋價值、貸款額度上限作為評估標準，不會受限於每月收入22倍（DBR22）的額度限制。
房屋增貸缺點
- 利息不得用於扣抵所得稅：只有原始房屋貸款利息可用於抵扣所得稅，且每年扣除金額不可超過30萬，而房屋增貸利息則不得用於扣抵所得稅。
- 放款額度易受房屋價值影響：因房屋增貸與原房貸同樣都是以房屋作為抵押品，因此放款額度也會受房屋價值影響，當房屋經鑑價後發現價值不高，或是申貸人已償還的原房貸本金不多，就有可能造成放款額度減少，或甚至無法過件。
4個房屋增貸注意事項總整理
在申辦房屋增貸前，應留意以下4大事項：
1.原房貸本金還款額度
銀行會根據申貸人的原房貸本金還款情況評估放款額度，原房貸本金償還越多，房屋增貸可申請到的額度也會更高。
2.評估房屋價值
銀行會根據房屋價值、房屋價格走勢評估增貸額度，若房屋價值未來看漲，能貸到的額度也會因此提高。
3.個人信用情形
銀行在審核增貸申請時，會透過調閱申貸人的聯徵紀錄瞭解其信用分數、還款行為以及負債情形，若申貸人的信用分數過低、還款狀況不佳或是有多個負債項目，則有可能無法過件。
4.留意負債比例
當申貸人的負債占每月收入的比例過高，銀行會因基於風險考量調低放款額度或是拒絕核貸。
每月還款金額怎麼算？2種房屋增貸試算方法介紹
房屋增貸試算方法與原房貸相同，皆有
「本息平均攤還」與
「本金平均攤還」2種算法，以下將分別介紹2者差異：
1.本息平均攤還
又稱為每月定額償還，在維持利率不變的前提下，將貸款本金與利息加總後，平均分攤於每一期，好處是每月還款總額固定，方便帳務管理，但初期的本金攤還金額較少，利息占比較高，整體算起來的利息支出會比本金平均攤多一些。
想得知運用本息平均攤還方法得出的每月還款金額，可以使用以下公式進行計算：
- 平均每月應攤付本息金額 = 貸款本金 x 每月應付本息金額之平均攤還率
- 每月應付本息金額之平均攤還率 = {[(1＋月利率) ^月數] x 月利率} ÷ {[(1＋月利率)^月數] - 1}
（備註：月利率 = 年利率 / 12；月數 = 貸款年限 x 12）
因本息平均攤還的計算公式較為複雜，建議透過
金融試算工具進行快速試算。
2.本金平均攤還
每月償還固定本金，而每月利息則是以「本金剩餘金額ｘ月利率」計算，將每月償還的本金加上每月利息，即可得出每月應繳金額。此種算法的特點在於，在償還初期還款額度較高，後期隨著本金減少而利息降低，償還額度也會逐漸下降，屬於先苦後甘的類型，但同時也會造成每月償還金額不同，在帳務管理上較為不便，大家可結合自身還款及理財習慣，挑選合適的試算方法。
6步驟完成房屋增貸流程
以下整理房屋增貸流程包含的6大步驟，幫助大家做足準備、順利通過申請：
步驟1：提交申請
欲申辦房屋增貸，須親自前往銀行提交以下資料：
- 房屋增貸申請書
- 申貸人身分證件影本
- 近半年的原房貸繳款證明
- 土地與建物登記謄本或所有權狀影本
- 申貸人收入證明（例如在職證明、薪轉存摺、報稅證明等）
- 其他財務證明（例如其他不動產、股票、基金等投資收益）
步驟2：房屋鑑價
銀行在收到申請後，會請相關部門專員與申貸人聯繫，一同前往房屋所在位置進行鑑價。
步驟3：等待審核
銀行根據房屋價值、申貸人信用狀況、負債比等條件評估放款額度，審核過程為時7～15天。
步驟4：對保簽約
銀行在確定核貸後會請申貸人備妥雙證件、撥款帳戶存摺、印鑑章、權狀正本，並親自到銀行進行對保、簽約，銀行專員會協助申貸人辦理開戶，便於後續收款及繳款。
步驟5：設定抵押
對保簽約完畢後，代書會協助將文件送至地政事務所．辦理抵押權設定。
步驟6：完成撥款
完成抵押權設定後，銀行會將房屋增貸的款項匯至申貸人的指定帳戶，而申貸人則需每個月將應繳金額存入帳戶中。
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